공사 과정에 대하여

≫ 이름:행인흙건축 ≫ 2007/2/16(금)

3. 공사 과정에 대하여   - 설계 변경을 최소화하고, 공정별 예산 집행으로 분쟁을 최소화하라. (1) ‘싼 게 비지떡’이라는 속설이 있다. 건축에서도 이 말은 통한다. 주문주택 시장에서 살아 남기 위한 대표적 전략이 저가형과 고급형으로 양분되고 있는 결과가 이를 말한다. 특정 수요를 겨냥한 고가형 전략은 기획, 시공 기술력만 받쳐 준다면 그 수요를 충당하는 것은 현실적으로 어려워 보이지 않는다. 문제는 중소 건축업체들이 시장 선점을 위한 제살 깍기 경쟁으로 속 빈 강정의 집들이 양산되고 있는 것이 현실이다.  처음 시공업체와 계약을 할 당시는 ‘평당 얼마’에 맞추어 달라는 건축주의 요구에 맞추어 진행된다. 막상 공사가 진행되다 보면 여기는 이렇게 바꾸면 좋겠고, 저기는 또 저렇게 바꾸면 좋을 것 같은 생각들이 들기 시작한다. 설계변경이 이루어지는 것이다. 그에 따른 비용을 누가 부담할 것인지 분쟁이 발생한다. 싸게 건축 계약을 한 건축업체에서는 설계변경을 통한 이윤의 극대화를 추구할 것이고, 결국 싼 게 비지떡이 되어버리는 결과를 초래할 수 있다. 내부 마감이 이루어지는 공사 막바지에는 더욱 심하다. 벽지, 온돌마루, 타일, 위생기, 씽크대, 전등 등 가격대가 천차만별인 마감에서 분쟁은 커지고 서로의 이해가 부딪친다.  건축주와 시공사는 집을 짓는 공동주체이며, 이해가 대립하는 당사자이다. 시공사와 공정별 일꾼의 관계 또한 집을 짓는 공동 주체이면서 시공비 문제로 이해가 대립하는 당사자이다. 이 삼자가 집 짓는 과정에 있어 한 방향을 바라보며 즐겁게 일할 수 있기 위해서는 무엇보다  협의와 조정, 합의 과정을 정확하게 거쳐야 한다. 처음 설계를 확정하고 자재 사양을 정할 때 충분한 협의와 조정을 거쳐 공사에 들어갔을 때 설계 변경을 최소화하는 것이 필요하다. 공사가 진행되는 과정에 꼭 필요한 한 설계변경 사유가 발생한다면 건축주와 시공사는 비용문제까지를 포함하여 합의한 후 공사를 진행하는 것이 필요하다. 추가 공사비는 본 견적에 비추어 보아 서로가 납득할 수 있는 비용이어야 하고, 건축주의 필요에 의한 공사라면 당연히 건축주가 별도로 지급하는 것이 당연하다. 시공사의 오류로 인한 재시공이라면 그것은 당연히 시공사가 부담해야 한다.        이 때 가장 중요한 것은 서로가 욕심을 버리는 일이다. 정해진 건축비 내에서 보다 좋은 집을 지으려는 건축주와 더 많은 이윤을 얻으려는 시공사의 욕심은 때론 집을 망치고 인간 관계를 파탄내기 때문이다.     (2) 중요한 또 하나의 문제는 공사 대금의 지급 방식이다. 건축업계에 대한 불신이 커진 이유는 ‘돈은 다 주었는데 업자가 도망갔다’는 것이다. 또는 ‘돈은 다 받아가고 해주기로 한 일을 해주지 않았다’는 것이다. 시공사들의 원망은 ‘집은 다 지었는데 하자를 걸어 잔금을 주지 않는다’는 것이다. 또는 ‘돈은 주지 않으면서 이것도 해달라, 저것도 해달라고 한다’는 것이다. 참으로 어려운 문제다. 건축주도 시공사도 나름의 속앓이가 있는 것이다.  공사 대금의 지급은 건축주와 시공사가 합의하여 정하는 것이 합리적이다. 다만 공사의 원활한 진행과 발생할 수 있는 문제를 최소화하기 위해서는 다음과 같이 다섯 번 정도로 나누는 것이 적합할 것으로 보인다. □ 계약금     : 총 공사비의 10%             - 계약 시. 목재의 사전 준비 명목 □ 착공금     : 총 공사비의 20%              - 착공 시. 기초, 목수, 기와 공사에 따른 하도급 업체 선수금 명목 □ 1차 기성금 : 총 공사비의 25%                - 기초, 뼈대, 처마, 지붕, 기와 공사 완료시. □ 2차 기성금 : 총 공사비의 25%              - 조적, 창 문틀, 천장 등 내장 공사, 미장공사 완료시   □ 잔금       : 총 공사비의 20%              - 창호 설치, 타일, 위생기, 벽지, 마루, 전등, 가구 등  / 공사 완료 시        계약금과 착공금은 선급금 형태로 공사의 준비를 위한 것이며, 1차 2차 기성금은 공정별 기성 지급에 해당하고, 잔금은 후급에 해당한다. 추가공사비 정산문제는 잔금처리 시 일괄 처리한다. 이 같은 방식은 시공사가 자금 부담을 안지 않고 하도급 업체를 운영하도록 하는 길이며, 건축주는 공정별 진행과정과 내용을 확인하고 지급함으로써 불안 요인을 줄일 수 있게 된다.