건축이야기...

집을 지을 토지에 대한 사전조사를 합니다. 가족들과 충분히 상의한 다음 어떤 목적으로 갈 것인지 결정합니다. 자신의 생활을 고려하여 이주 희망지역을 선정해 철저한 조사를 해야 합니다. 농가주택을 구입하는 것을 원칙으로 하고 만약 농지나 임야 등을 구입할 경우 농지 전용 또는 임야전용에 대한 내용을 파악해야 합니다.   첫째. 개인이 주택을 신축할 때 부지매입부터 건축준공까지 전 과정이 시간도 많이 걸리고 만만치 않습니다. 그런데 기존의 농가주택은 이미 지어져 있기 때문에 농지전용이나 건축 등의 절차가 단순해 질 수밖에 없습니다. 둘째. 저렴한 가격으로 (농촌)주택을 마련할 수 있어 만약 농지를 구입했다가 그 농지에 집을 짓게 되면 대체조성비를 내야하고 거기에 건축비까지 듭니다. 그렇지만 농가를 구입하면 개조나 중개축은 물론 부속건물까지 개조해서 사용할수 있습니다. 셋째. 농가주택은 일단 검증된 땅입니다. 주택엔 우선 전기, 상하수도 등 기반시설이 되 있어야 하는데 농가주택은 그런 점에 대해서는 문제없다고 보면 됩니다. 넷째. 농가주택 중 상당수가 주택을 지을 수 있는 대지가 아니라 다른 지목으로 되어 있는 경우가 있고, 또한 주택과 토지의 소유권이 따로 되어 있을 수 있어 토지대장이나 건축물대장 등을 반드시 발급받아 확인해야 합니다. 토지나 건물에 대한 관련서류를 발급받아 검토합니다. 토지이용계획확인서, 토지대장, 임야대장, 지적도에 대하여 알아봅니다. '토지이용 계획 확인서'를 검토해야 합니다. 사람으로 치면 호적등본이나 주민등록등본과 같으며, 지역과 지목이 무엇이며 건축물을 몇 평정도 지을 수 있는지 알 수 있습니다. '토지대장'이나 '임야대장'은 주소와 지번, 지목, 면적, 소유주와 하단엔 토지의 등급과 개별 공시지가가 표시되어 있습니다. '지적도'는 해당지번의 땅모양과 도로와의 연결 관계를 확인 할수 있습니다. 만약에 건축물이 있을 경우 소유권 확인을 위해 '건축물 대장'을 발급받아 확인해야 합니다. 토지에 대한 지표상태를 확인합니다. 지적도를 들고 현장에 가서 검토한 서류와 비교해서 이상이 있는지 없는지 확인도 하고 도로와 교통여건, 주민동향까지 모두 조사합니다. 현장에서 지표상태를 잘 봐야합니다. 경사도나 지반의 높낮이와 습도 등을 세밀하게 확인하고 경사도가 심하거나 지반이 낮으면 성토나 절토, 그리고 축대를 쌓는 비용이 추가로 들어가기 때문입니다. 성토나 옹벽은 가치하락의 요인이니 잘 살펴봐야 합니다. 만약 임야를 구입할 예정이라면 현장에서 "입목본수도'라고 나무의 분포도를 수치와 한 것인데 이 수치가 50%이상이면 산지전용허가가 잘 나지 않으니 꼭 확인해야 합니다. 경사도가 25도 이상은 산지전용허가를 내주지 않는다고 생각하셔야 합니다. 그 지역이 문화재보호구역으로 지정되어 있는지를 확인해야 합니다. 농지전용에 대하여 알아보고 농지전용을 완료합니다. 도시민은 농지를 1,000㎡(약300평)가지 구입할 수 있으며 1,000㎡이상 구입 시 '농지취득자격 증명신청서'와 '농업경영계획서'를 관할 관청에 접수하여 '농지취득자격증원'을 발급받아 등기소에 접수하여야 등기가 완료됩니다. '농지전용'을 신청해야 합니다. 농지전용이란, 전이나 답, 과수원으로 된 농지를 농사 이외의 목적, 가령 집을 짓거나 창고, 야적장 등으로 사용하기 위해서 토지의 용도를 대지로 바꾸는 것입니다. 농지법 개정 주요내용은 농지전용 할 때 부담하는 '대체농지조성비'가 '농지보존부담금'으로 바뀌며 현재 고시가에서 공시지가의 30%수준으로 부과됩니다. 주말농장용 농지에 신축하는 33㎡(10평)이하의 주택에 대한 농지보전 부담금은 50% 감면됩니다. 농지전용에 필요한 서류 - 단 농지전용 할 경우 건축 가능한 면적 만 허가를 받아야 합니다. 농지전용허가신청서, 소유권입증서류, 지적도 위 서류를 가지고 '농지관리위원회'에 제출하고 관련 시장군수의 허가를 기다립니다. 허가를 받았다면 '농지보전부담금을 수납기관에 납부하고 영수증을 허가권자에게 제출합니다. 건폐율,용적율에 대하여 알아봅니다. 건폐율은 1층 면적, 용적율은 전체면적을 말합니다. 토지이용계획확인서에 지목이 대지로 되어 있는지 확인 합니다. 대지라고 해서 모두 집을 지울 수 있는 것은 아니고 대지가 도로에 4m이상 접해있지 않으면 맹지라고 해서 집을 짓지 못합니다. 또한 집을 짓는다고 무조건 높고 넓게 지을 순 없습니다. 공사의 흐름을 이해합니다. 다시 한번 더 농촌으로 가는 것에 대해 가족들의 동의를 확인합니다. 예상하는 건축 총공사비는 얼마로 잡을지 미리 생각해 둡니다. 주택의 용도는 무엇으로 할 것인지 정합니다. 방 수, 화장실 등을 가족구성원의 요구에 따라 계획합니다. 농촌경관주택 표준설계도를 이용합니다. 건축은 규모에 따라 허가와 신고로 나뉘어 있습니다. 인터넷, 한국농촌공사 지사, 각 시,군에서 무료로 제공되고 있는 농촌경관주택 표준설계도를 이용하여 허가를받아야 하는지 신고를 해야 하는지 확인 합니다. 표준설계도를 이용하더라도 실내외마감, 조명기구, 방수재료, 지붕마감 등은 임의로 변경할 수 있고 구조도 취향에 따라 선택할 수 있습니다. 건축공사비를 미리 결정하는 과정입니다. 건축사를 통해 견적을 받아 놓습니다. 견적을 미리 받아 놓으면 공사비 산출하는데 기준이 될 수 있습니다. 공사비 산출을 시공업체에 맡기게 되면 견적을 내는 사람마다 내용이 다 달라지므로 건축사를 이용해 견적을 받는 것이 좋습니다. 공사비내역서를 시공업체에 보냅니다. 그러면 시공자가 실수로 항목을 누락시키거나 고의로 물량을 빼먹지 못하게 됩니다. 견적이란 설계도에 맞춰 건축재료비가 얼마나 들지, 노임이나 경비는 어떻게 되는지 등등을 파악해서 건축공사비를 미리 결정하는 과정입니다. 건설업체에 위탁하는 경우에 대해 알아봅니다. 주거용은 200평 이상, 비 주거용은 150평 이상이면 건설업체에 맡겨야 합니다. 그이하는 직접짓거나 일반건설업체에 맡겨도 됩니다. 일반건설업체 : 보통 종합건설업체라고 하며, 모든 공정을 일괄하여 공사를 합니다. 전문건설업체 : 공정별로 전문적으로 공사하는 업체입니다. 일반건설업체 -> 전문건설업체 -> 기능공 일반건설업체 -> 기능공 현장관리자 -> 전문건설업체 -> 기능공 건축업자(건설업 면허를 가지고 있지 않은 개인) ->기능공 계약서 구성에 대해 확인할 사항입니다. 원하는 재료로 공사비 내역서가 구성되어 있는지 확인합니다. 공사비 내역서에는 재료에 대한 상세한 내용은 없으므로 비고란에 필요한 재료에 대해 자세히 기입하여 견적하는 업체에 전달합니다. 저렴하게 공사를 할 수 있는 방법은 본인이 가지고 있는 공사비 내역서보다 비싸면 제외시키고, 원하는 재료에 대해서 시공 실적이 있는 업체인지 여부를 파악하고 어떤 사람이 현장소장으로 오는지도 알아봅니다. 또 공정계획서를 보면서 생각하는 공사기간과 비교해서 선정합니다. 계약서 구성은 계약서와 도급계약 일반조건, 설계서, 산출내역서가 있습니다. 대금 지불방법 및 공사 완료 후 확인 할 사항입니다. 공사비는 공사시작 전에 지급하는 방법, 공사진행에 따라 지급하는 방법, 끝난 후에 지급하는 방법이 있습니다. 집을 다 지으면 사용승인을 받아야 합니다. 사용승인은 건축허가 조건이행 여부를 확인하는 건데, 공사 완료일로부터 7일 이내에 신청해야 합니다. 건축물 대장, 배치도, 평면도를 제출합니다. 공사완료하고 건축대장 신고 후 30일 이내에 취득세와 등록세를 내야 합니다. 출처: 한옥마을